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不動産投資を始めよう

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不動産投資はサラリーマンの方でも始めやすい投資です。

やり方さえわかれば、リスクが少なく安定した収入を得られることで投資形成へとつなげていく事もできるようになります。

明確な目標を設定して知識をもとに良質な物件選びを考えていきましょう。


不動産投資で利益が出る2つの仕組み

「インカムゲイン」…賃貸運用で賃料収入を得る

資産を保有している間に取得できる利益。

毎回得る収益はそこまで大きくはないものの、手堅く利益を享受したい方々に向いている投資方法です。⇒リスクが無い分、大きな収益も出ないのが特徴


長期的に資産を保有しなければ着実に利益を積み上げる事は難しい為、

ハイリスクを承知でハイリターンを狙う方には向きません


「キャピタルゲイン」…売却により1度に大きな収益を得る

高い価格で売却する事で得られる投資。

(株式の場合、株の売買による値上がり益、投資信託なら売却益など)

1回で受け取る利益はかなり大きくなるものの、

それ以降の売却した分の利益は見込めなくなる点に注意が必要です。

⇒安く買い、高く売ることで大きな利益を得られるのが特徴

 

利益が大きくなる可能性もありますが同時に保有期間内に価格が落下して損失額が大きくなる事もあります。

また、キャピタルゲインは戦略的な投資方法なため資産に対しての割安・割高を把握しなければなりません。

その判断は決して容易なことではないため、投資資産対象についての理解が求められます。


家賃収入と売却益の両方を得られることも…

不動産価格が落下していた時期に不動産を購入した場合、インカムゲインを受け取ってしばらくしてから売却してキャピタルゲインを得られるケースもあります。



代表的な不動産投資6種類


区分マンション投資

【メリット】

・物件価格が数百万円の定額から億を超える高額まで投資金額の幅が広い

・物件が多い為、十分に比較して購入できる

・売却が容易

【リスク】

・賃貸人の体質により収入0になる場合もある

・修繕積立金えお毎月払い続ける必要がある(支払いを保留にできない)

・一棟を所有していないので管理・リフォーム・建て替えなどにおいて投資家自身がコントロールできな


 一棟マンション投資(アパート投資)

【メリット】

複数の部屋があるので収入が突然なくなる可能性が低い

・高い利回りを期待できる

・見ん博不可などの管理規制を決められる

・保守、修繕積立や実施を柔軟に調節できる

・土地を保有しているので資産価値が高い

【リスク】

建築会社の選定など所有までに時間と手間を要する

・区分投資に比べて管理が複雑(管理会社に委託する事で投資リターンは低くなるがリスクを抑えら

る)

・老朽化などにより集客力が低下すると空室率が上がる


戸建て投資

【メリット】

・アパートを建てられない土地を活用できる

・アパートに比べて物件数が少ないので競争相手も少ない

・土地と建物を所有するので投資価値を維持できる

【リスク】

・建築会社の選定など所有までに時間と手間を要する

・区分所有に比べて維持管理費が高い

・アパートに比べて需要が少ないので空室リスクが大きい


民泊投資

【メリット】

資金負担の少ないリノベーションで始められる

始まって間もない投資なので工夫の余地が十分ある

物件の不動産価値を維持できる

外国旅行者とコミュニケーションを図れる

【リスク】

・集客という専門的な知見を要する

・営業日数が制限されている(年間最大180日)

・行政への届け出が必要

・外国旅行者が宿泊の場合、生活習慣の違いにより近隣住民からの苦情トラブルや事故(火災など)のリ

スクがある。


駐車場投資

【メリット】

建物が建てられない狭い土地などの設けられる

・投資コストが低い

・駅から距離のある場所でもニーズはある

・古くなっても賃料の低下が起きにくい

・維持管理が簡単で、修繕積立金が少額で済む

・更地化や解体の現状復帰を低コストで行える

【リスク】

・需要予測、市場調査が難しい

・固定資産税、都市計画税の軽減を受けられない


不動産投資信託(J-REIT

【メリット】

1円程の少額から投資できる

・運用を委託するので委託後、投資家はなにもしなくていい

・手堅い不動産物件での安定した利回り案件から、海外物件などに投資する利回り案件までと選択肢が広い

・現金化しやすい

・購入時に不動産取得税がかからない

・想定外の修繕費が発生しない

・入居者・利用者がいないのでクレーム対応の煩わしさがない


【リスク】

自己資金での投資

・信託会社の倒産リスク

・不動産自体を所有するわけではないのでケースバイケースで自分自身で住むといった運用ができない

・利益の配分には課税される

 

6種類ある中で、一般的に区分マンションと一棟マンション投資、戸建て投資がよく出てきますね。

区分マンションのワンルームマンション投資は、一棟マンション投資・一棟アパート投資・戸建て投資に比べて初期にかかる投資費用がおさえれらる為、初心者でも手が出しやすい不動産投資です。

一棟マンション投資・一棟アパートは初期費用とともにランニングコストも多く必要で、リスクが区分投資に比べ上がってしまいます。



不動産投資のメリット・デメリット

【メリット】

    他人のお金で投資、家賃で返済

一般的に投資にはもとになるお金が必要です。

しかし不動産投資はローンを組む事で自己資金以上の金額で投資が出来ます。

投資を行うために金融機関から借り入れができる事、それがもっとも特徴的なメリットとなります。

自己資金のみで投資を行うよりも大きな額の不動産を手にすることが出来る為、「レバレッジ」をかける事が出来ます。

※レバレッジ…少ない投資金額によって大きな取引を行うこと


    節税効果

購入時は不動産購入時のみにかかる不動産取得税などの税金や所有権の移転(所有者変更)のための登記費用などの初期費用はかかります。

これらの不動産購入時の諸経費を経費に計上すると家賃収入よりも経費の方が上回り不動産事業は赤字となります。

この赤字は給与所得と相殺することが可能なため、結果として納める税金が減ることがあり、節税になるといわれています。


    安定した収入

家賃は株価のように日々に変動する事はありません。

毎月安定して入居者からの家賃収入があるので、未来の収入を予測できます。


    私的年金の形成

入居者からの家賃によってローンを返済したあと、まとまった額の家賃収入は年金の代わりになります。

将来受け取る年金の金額と実際必要となる生活費には開きがあり、老後に2,000万円ほど不足する費用を準備する必要があると言われています。

自宅の購入や教育費など最もお金のかかる時期に将来のための備えを貯蓄のみで達成できるかというと難しいタイミングも出てきます。

そこで老後の公的年金の足しになる選択肢の1つとして不動産投資が出ています。


    生命保険・死亡保険として活用できる

不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険に加入する為ローン返済期間中に投資家本人が死亡した場合などはローンの残高が0になります。

残された家族は不動産を所有し続けて家賃収入を得る、またはマンションを売却して売却益を得ることができます。


    相続対策になる

同額の現金を相続した場合に比べて相続税の節税につながる場合があります。

相続財産の評価をするにあたり、現金は残される金額がそのまま相続財産の額とみなされます。

しかし不動産の場合は相続財産の額は時価よりも低く評価されるのが一般的です。

そのため現金で相続したときに比べて課税される金額が下がります。


    インフレへのリスクヘッジができる

インフレで物価が上昇し、現金の価値が下がった場合でも実物資産のマンションの価値は物価とともに上昇するため目減りせず物価変動に強い特徴があります。

 


【デメリット】

    初期費用が必要

不動産投資ローンを使って不動産を購入する場合でも購入時には初期費用がかかります。

不動産価格よりも少額ですが、ある程度の自己資金が必要です。

⇒例:所有権移転のための登記費用、売買契約書に貼る印紙代(税金)など

初期費用の目安は物件価格の8%~10%あればよいとされています。


    流動性が低い

不動産はほかの投資商品に比べて流動性が高くありません。

例えば、株式投資であれば証券会社のアプリを使用して同じ日に何度も売買することも可能です。

しかし投資用不動産を売却する時はどんなに早くても数週間はかかります。

買取(不動産会社自身が直接買う)の場合でも数週間、仲介(不動産会社が買主を探す)の場合には数か月単位の時間がかかります。


    空室時の収入減

入居者がいる間は安定した収入が見込めますが、空室時には家賃収入がなくなります。

一戸のみの保有の場合、空室時には収入が0に…。


    固定費・運用費(ランニングコスト)がかかる

不動産は購入したら終わりではなく、管理業務が必要になります。

具体的にはマンションの場合、管理費や修繕積立金などの費用が掛かってきます。

管理費⇒入居者の快適な暮らしを維持する費用です

修繕積立金⇒15年に1度の建物の大規模な工事のほか、給水ポンプの交換費など。


    不動産価格の落下の可能性

月日がたつごとに一般的には価格が下がるものといわれています。

それは経年によって建物や設備は劣化するからです。

購入時よりも不動産価格が下落する可能性はあります。

ただし立地が優れていたり、管理の行き届いた建物であれば価値を維持できる場合もあります。

そのためにも建物の管理は重要と言われています。


    天災

台風や地震など世界規模で甚大化傾向にある自然災害等により不動産がダメージを受ける可能性もあります。

例えば大雨による浸水被害の復旧費用、自身による最悪のケースでは建物に入る事ができなくなり、家賃収入がなくなる可能性が考えられます。


    金利上昇の可能性

不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇が起きた時それに伴って返済金額の負担が大きくなります。


不動産の勉強をする


不動産投資の世界では日常生活では聞きなれない言葉が多く登場します。

物件選びやローンの審査、収支の計算などあらゆる場面で不動産用語の理解が必要です。

不動産投資についての基礎を用語と絡めて理解していくことが入口だと考えましょう。

※言葉の解釈を間違えると思わぬ損失が生じます。


ある程度ネットなどで基礎を把握したら不動産投資のプロ目線からの解説を受ける事が重要です。

特にプロの不動産投資家は講演にも慣れているので理解しやすいはずです。

また、セミナーやウェビナーは信頼のおける不動産会社と出会える機会でもあります。

優良な不動産会社はそれだけ優良な物件情報を持っています。

そういった不動産会社といい関係を築くことで不動産情報が手に入りやすくなります。


このように不動産投資にはたくさんの知識が必要です。

そのためにも情報収集がとても重要になってきます。

情報収集に対する姿勢は崩さず、確実な不動産経営を目指しましょう。


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