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初めての不動産売却に知っておきたい知識

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「古くなった家を売りたい…」「住替えたい…」

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でも知識がないから不安…!


などなど

「初めての売買」

「以前失敗したから今度は繰り返さないようにしたい」

「誰に相談したらいいかわからない」

そんなことでお困りの方に是非知ってほしい

情報がここに全て詰まってます!

 

 

  家を売る方法

家を売る手法として③通りございます。

「仲介」…不動産に買主を探してもらう

「買取」…不動産に買い取ってもらう

「個人売買」…費用がおさえられる

 

「仲介」時間に余裕がある方におすすめ

家を売るとき多くの人に選ばれる方法でもある不動産会社に買主を探してもらう「仲介」です。

自分の希望価格を反映させた不動産売却を行えますが、なかなか売れない場合は価格の見直しが必要!

また買主が見つからないときは、売却に時間がかかることも考慮しておきましょう。家が売れるまでに必要な期間は、3か月から半年が目安となってます。

売却が決まった場合は、仲介手数料が必要です※

 

 

「買取」早く売りたい方におすすめ

不動産会社による家の買取。

仲介と比べ、家の売却価格が低くなる傾向ですが、買主が現れるのを待つ時間がないため、スピーディーな売却が可能

住み替えや遺産分割、転勤など、早く家を売りたい事情がある方は買取に対応している不動産会社に依頼しましょう。

 

注意:不動産会社を介しての取引は消費税がかかるので気を付けましょう。

⇒課税業者が行う国内の取引の場合は消費税がかかるので不動産会社を介しての取引は家屋に消費税がかかります。

 

 

「個人売買」費用をおさえたい方におすすめ

不動産会社を通さない個人売買では仲介手数料・税金が発生せず、自分の希望価格で買主を探す事が出来ます!

手元に残る金額も他の二つの手法より多いです。

ですが、専門的な知識や資格が必要になってくるので初めての方は不動産会社に依頼するのがおすすめです。

 

 

  家を売る流れ

家を売るまでに7つのステップがあり、期間は三ヶ月~半年が目安です。


7つのステップについて順に説明していきますので、是非ご参考にしてみてください。

 

ステップ1「相場を調べる」

家をできるだけ高くスムーズに売りたいのに、相場を知らずに不動産会社に査定を依頼しても、査定額が妥当であるか判断がつきませんよね?

なのである程度相場を自分で調べることから始めて判断材料を増やしましょう。

自分の家の相場を調べたいときは、不動産会社のポータルサイトやレインズマーケットインフォメーションなどをご利用ください。






!注意!戸建ては売り出し価格と成約価格が違うので、戸建てで相場を調べる場合には成約価格と売り出し価格の違いをしっかり調べる事が必要です。

 

ステップ2「不動産会社に査定を依頼」

ある程度相場を把握できたら、不動産会社に家の査定を依頼しましょう。

査定依頼のポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

同じ物件の査定を依頼しても、不動産会社によって査定額にばらつきが出ます。

また、査定額だけではなく、査定時の不動産会社の対応も比較してみてください。

 

ステップ3「媒介契約」

査定額や不動産会社の対応から売却を依頼する不動産会社を選定し、媒介契約を結びましょう。

※媒介契約とは売却する物件の仲介を不動産に依頼する時、売主(あなた)と不動産会社が結ぶ契約の事です。契約後、売却のための活動が始まります。ちなみに売主(あなた)と買主が締結する契約が売買契約です。

 

ステップ4「売却活動」…販促や内覧など

不動産会社と契約を結んだら、不動産会社がインターネット上の広告、店頭の広告、チラシの投函などで販促活動をし、買主を探します。

買主候補が現れたら、部屋の内覧を行います。※住みながら家を売るときは、売り主も内覧対応を行います

 

ステップ5「売買契約」

買主が見つかったら、売買契約行います。宅地建物取引士による重要事項説明で契約の条件を確認してください。

一度結んだ契約は簡単に覆すことができないので、不明点は契約を結ぶ前に確認することがポイントとなってきます。

また抵当権抹消と所有権移転登記の手続きが必要になってくるので準備は前もって行っておきましょう。

 

ステップ6「引き渡し」

決済や様々な手続きが終了次第、売り主から買主に物件を引き渡します。内覧対応前から大きな家具やごみを処分しておくと引き渡しがスムーズに行えます。

 

ステップ7「確定申告」

家を引き渡した年は、確定申告を行いましょう。

利益が出ている場合は、確定申告のよって所得が計上され、税負担が増えるため一見デメリットにも思えるでしょう。しかし、申告をしていないと、より多額の税金を納めなければならないため、費用負担を最小限に抑える意味では、申告するメリットは大きいです。
また、損失を出した場合は、申告することで税負担が緩和できます。申告に手間はかかるものの、手間を惜しんで申告しないほうがデメリットは大きいため、売却の翌年は忘れずに確定申告を行いましょう。※確定申告は毎年215日から316日までです。

 

 

  家を売る際の必要書類

売る家のタイプや状況、売却の進行によって日露な書類も異なるためまずは不動産会社に相談してみましょう!

初めて家を売る方がスムーズに手続きを進めるポイントは、不動産会社からアドバイスをもらって書類をそろえる事です。

事前にどんな書類が必要なのかここで抑えておきましょう!

▼不動産会社に査定を依頼する時に必要な書類

書類

マンション

一戸建て

土地

登記謄本(または登記事項証明書)

売買契約書

物件購入時の重要事項説明書

 

登記済権利書(または登記識別情報)

土地測量図・境界確認書

固定資産税納税通知書及び固定資産税評価証明書

物件の図面

 

設備の仕様書

 

建築確認済証及び検査済証

 

 

建築設計図書・工事記録書

 

マンションの管理規約または使用細則

 

 

マンション維持費関連書類

 

 

耐震診断報告書

 

アスベスト使用調査報告書

 

 

▼買主に引き渡しをする時の必要書類

書類

マンション

一戸建て

土地

本人確認書類

実印・印鑑証明書

住民票

銀行振り込み先情報

(キャッシュカード・通帳など)

ローン残高証明書またはローン返済予定表

物件のパンフレット

 

用意するのに時間がかかるものもあるので、売却を決めたら準備できるものから早めにしておきましょう。

※公的書類は発行から三ヶ月以内のものを用意しましょう!

 


◆不動産売却の必要書類を準備するタイミングについて下記にまとめてみました◆

【査定依頼前に準備したい書類】

  • ・登記済権利書や登記識別情
  • ・物件の図面(間取り図)や設備の仕様書
  • ・土地測量図、境界確認書
  • ・固定資産税納税通知書

 

【媒介契約前に準備したい書類】

  • ・本人確認書類
  • ・印鑑証明
  • ・建築確認済証、または検査済証(一戸建て住宅の場合)
  • ・マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類
  • ・建築設計図書、工事記録書
  • ・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
  • ・物件購入時のパンフレット
  • ・ローン残高証明書あるいは、ローン返済予定表、など

 

聞き慣れない書類もたくさんありますが、事前にどんな書類が必要なのか知っているだけでも準備をスムーズに行えます。
必要な書類がわからなくなってしまった場合は、信頼できる不動産会社に相談しながら揃えましょう(^^)

 

  家を売る時にかかる費用・税金

家を売る時には費用がかかります。

不動産会社を介しての取引ですと仲介手数料はもちろん、税金もかかってくるので売却費用が全額手元に残るわけではありません。

なので諸費用がいくらかかるのかも含めて計画しましょう!

 

 ◆家を売る流れと必要な期間の目安

費用

金額や計算方法など

仲介手数料

取引価格400万円以上の場合

取引価格×3+60,000円(税抜)

抵当権抹消登記

不動産1件につき1,000

抹消登記時の司法書士への報酬

10,000円程度

印紙代

1,000万円超5,000万円以下の場合は10,000円(令和4331日までの軽減措置)

譲渡所得税

住民税や所得税

最高3,000万円の特別控除あり

引っ越し代

荷物の量や行先によって変動しますので複数の業者様より見積もりとって最安値のところにお願いしましょう。(もしくはご自身でされるか。)

 

 

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社が買主を探してくれたことに対して払う手数料の事です。

目安

取引価格400万円以上の場合→取引価格×3+60,000円(税抜)

なので、取引価格が1,000万円以上だった場合の仲介手数料は

式 1,000万円×3%+60,000=36万円

と、なります。

 

譲渡所得税・住民税

家を売った時に、購入時の金額よりも高く売れた場合は譲渡所得税や住民税がかかります。(売却の翌年に支払います。)

譲渡所得税や住民税は、物件の所有期間によっても変わります。所有期間5年以下の場合39.63%5年超えの場合20.315%がかかってくるので家の売却で税金を抑えたい場合、5年以上住んでからの売却がおすすめです。

10年所有するマイホームなら14.21%(利益のうち6,000万円まで)

 

税金の控除と確定申告

家を売ったら確定申告を行うと税金の控除が受けられます。

その際の特例は以下の通りです。

節税のための特例

3,000万円特別控除

・所有期間10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

・特定の居住用財産の買換え特例

 

税金が還付される特例

・居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・居住用財産にかかる譲渡損失の損益胃痛さん及び繰越控除の特例

 

特例を受けるには一定の条件を満たす必要があります。

マイホームの売却をスタートする前に税金の特例について知っているかどうかで、得する人と損する人に分かれてしまうといっても過言ではないので、情報収集は大切です!

 

!おさえたいポイント!

以下の方への売却ではマイホーム特例が利用できないので注意!


1,配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族

2,本人・配偶者・直系血族や生計を一にする親族が主催している同族会社


また居住財産の特例が適用できるのは3年に一度だけなのでこちらも注意!

 

「特例同士の併用」

5つの特例のうち「3000万円特別控除」と「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」のセットのみ併用できます。

解説しますと、「3000万円別控除」とは、譲渡所得を小さくする特例で、一方「所得期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は税率を小さくする特例になります。

一方で買い替えの場合、売却物件でマイホームの特例を使い購入物件で住宅ローン控除を利用する場合があります。

住宅ローン控除とは返済期間を10年以上のローンを組んで住宅を購入した際自分が住む事になった年から一定期間に渡り、所定の額が所得税から控除される税金特例です。

つまり住宅ローン控除は購入物件で利用できる「節税の特例」になります。

売却物件で利用できる節税の特例と購入物件で利用できる節税の特例は同時に併用できないので、上記二つの特例同士でしか併用ができません。

 

まとめ

.特例の利用方法を知っておきましょう!

5つの特例のどれを利用するにも関わらず確定申告が必要です。

売却の翌年216日~315日までに税務署などで必要書類を提出して手続きしましょう。

2.税務相談と売却の進め方

どの特例を使うのが一番お得なのか、判断に迷ったら税理士か税務署に相談してみて下さい。

金額をある程度把握するためにも、不動産会社に査定を依頼して、査定価格(美脚予想額)が出てからのタイミングがおすすめ。


>>>>マイホーム特例を活用して損なく売却を成功させましょう!<<<<

 

 


  家のタイプ別売却方法

マンションと一戸建てでは、売却の際に気をつけたいポイントが異なります。

物件の種別別に「売却時に注意すべきポイント」を押さえておきましょう

 

 

「マンションの場合」

・部屋の価値を客観的にチェックする

複数の不動産会社から信頼できる不動産会社を選ぶ

・相場をチェックして売り出す

・内覧で物件の魅力をアピール

 

同じ地域のマンションであっても築年数や階数、眺望などによって条件は異なります。

住んでる間に補修やリフォームした部分、不具合などもあれば書き出しておきましょう。

リフォームしてから売った方がいいかは悩みどころです。

水まわりや壁・クロス等の取り換えから全面的な改装までありますが築年数や物件の状態などによっても異なりますので、不動産会社に相談してから決めるのがおすすめです。

不動産会社に物件の査定を依頼するときは、周辺環境のアピールポイントを考えるのも大切です。

駅からの距離、学校や病院、公園までの距離など周辺環境を整理して、住むうえでの魅力をピックアップしましょう。

大規模マンションの場合は、ゲストルームやキッズルームなど共用施設の充実や、管理状態や管理組合活動についてもまとめておくといいです。

実際に住んでみなければわからないアピールポイントを細かく積極的に伝えて査定金額アップにつなげちゃいましょう。

またなるべく早く高く売るために仲介を依頼する不動産会社選びは重要。

たくさん不動産会社はありますが、中古マンションの売却を得意としていたり、地域情報に精通したりする販売実績のあるところを選びましょう。

営業担当の方との相性も大切なポイントですね。

 

マンションが売りだされると購入を検討している人の内覧が始まります。

ここでポイントなのは物件を一番いい状態で見せるように工夫する事です。

最低限以下の4つはしておきましょう。

  • 室内、バルコニーとも整理整頓
  • 掃除、とくに水まわりは念入りに
  • 照明をつけてより室内を明るく見せる
  • しっかり換気をして室内に生活臭などがこもらないように

 

必要であればハウスクリーニングをプロに依頼するのも一案です。

さらに、「ホームステージング」で、室内をモデルルームのように演出するサービスも注目されています。

※ホームステージング=室内を家具電・小物・緑などでモデルルームのように室内を演出するサービス。

 

買主の中には自分好みにリフォームしたい方も少なくありません。そのためリフォームは不動産会社に相談して行うのがおすすめです。

 

 

「一戸建ての場合」

・自分の家の不動産価値

・売却前のリフォーム

・お隣さんとの境界線

・相場を把握しておく


外観のいい家は買主にとって好印象です。外壁の塗装や、庭の草木を整えておきましょう。

ですが築年数や家の状態によってはリフォームしてから売った方がいいものや反対に更地にして売却したほうがいいこともありますので一戸建てが得意な不動産会社を選んで相談してから決めましょう。
また、家の状態や価値を客観的にチェックして、魅力をアピールするのはもちろん、片付いた家で内覧を行うことも重要です。

一戸建てを売る場合、敷地の境界をはっきりさせておく必要があります。

隣地との境目に境界標が設置してあるか、エアコンの室外機や雨樋が隣家に越境していないかどうかも見ておきたいものです。
また、境界線の問題で、ご近所とのコミュニケーションに不安や問題がある場合は、不動産会社に相談しましょう。

もしお持ちの土地の境界が不明であれば、確定測量をした方がいい場合もございますので下記表を参考にしてみてください。


確定測量したほうがいい土地、

確定測量が必要な土地

確定測量しなくてもいい土地

  • 境界が一部不明の土地
  • 最後に測量してから年月が経っている土地
  • 境界杭・フェンス
  • 塀がない土地
  • 市街地で評価が高い土地
  • 抵当権を設定しようとしている土地
  • 相続税を物納する土地
  • 分譲されたばかりで境界が明確な土地
  • 地方の広大な土地
  • 土地の価格よりも確定測量の費用が高くつく土地
  • 行政の承認まで時間がかかる土地

 

 

「築年数が古い場合の一戸建を売る場合」

・複数の不動産会社に査定依頼をする

・更地にするしかしないかは不動産会社に相談する

・ホームインスペクション(住宅診断)を依頼する


 

 

  家をより「高く早く売る」コツ

誰もがなるべく家を高く、早く売りたいと思うものですよね。

そこで「売れる家の条件」「相場から適正な価格をつける方法」「家の印象をよくする方法」「買取の利用方法」などの「家を売るコツ」ご紹介します。

 

1、 家の特徴を把握しましょう

「売れやすい家」というのは客観的に見て「自分でも買いたい」と思う要素がある家です。

その為には家の特徴を把握する事が大切です。

「価格がお手頃」「利便性がよい」「日当たりがよい」など、売れるためのいろいろな特徴や要素から購入時に何を重視するかは人によって異なります。

不動産会社のプロの目で客観的に家を見てもらい、利点を見つけてもらうのも一つの方法です。

 

2、 相場を知って適正価格を設定

物件の相場を知る事も大切です。物件の価格を正しく知り、家の魅力をアピールする事は売却スピードに関係します。高すぎる価格をつけてもなかなか家は売れず、時間がかかってしまうのであらかじめ相場を知っておき、適正な相場で売りましょう。

また不動産会社選びの際は相場より極端に高い・低い査定をする不動産会社は避けておきましょう

 

3、 掃除やホームステージングで家の印象アップ

買主に物件を見てもらう内見は避けて通れません。第一印象を良く見せる事が大切です。

物件に応じたホームクリーニング、ホームステージング、リフォームなどの演出方法を確認しておきましょう。

 

4、 買取を利用する

売却する期間が決まっている、早く売りたい場合などは不動産会社に物件を買い取ってもらう方法もあります。

買取制度は売却価格がやや低くなるデメリットがありますが、期限がある方や事情によって早く売りたい方には一案です。

仲介ではどうしても時間がかかるものなので時間をかけるか売却価格を取るか…ご自身の状況などに合わせて選択しましょう。

 

買取のメリットとデメリット

メリット

・早く売れる

・確実に売れる

・仲介手数料はかからない

・内覧の必要がない

・他人に知られずに売却できる

・修繕せずにそのまま売却できる

=最大のメリット早く確実に売れる

デメリット

価格が安くなる

価格に対する納得感が生まれにくい

・高く買ってくれる買取会社を探しにくい

値段を自由に設定できない

売却しながら次の物件を探すようなことはできない

物件によっては買取を断られることもある

=最大のデメリットは「価格が安くなる」

 

以上の事を踏まえると、買取に向いてる人は「とにかく早く売りたい」「事故物件を売る」方が買取に向いています。

ただし事故物件のような家に関しては全ての会社が買い取ってくれるわけではないので、リスクを取ってくれる買取専門の不動産会社を見つけて売る必要があります。

 

 

仲介のメリットとデメリット

メリット

・高く売れる

・価格に対する納得感がある

・高く買ってくれる人を探しやすい

・価格を自由に設定できる

・売却しながら次の物件を探すことができる

・基本的に依頼を断られることはない

=最大のメリット「高く売れる」

 

デメリット

・売却まで時間がかかる

・確実に売れるかどうかわからない

・仲介手数料が発生する

・内覧が必要となることもある

・他人に知られやすい

・修繕が求められることがある

=最大のデメリットは「売却までの時間がかかり、売却も不誠実である」

 

以上の事を踏まえると仲介に向いている人は「高く売りたい」「時間に余裕がある」「買い替えを行う」方に向いています。

家の売却ではほとんどの人が仲介を選択しますが、主に時間があり高く売りたい方に向いていると言えます。

仲介の高く売れるというメリットを最大限に生かすには高く売ってくれる不動産会社を探す事を探す事が重要です。

買主探しに時間がかかるので不動産探しは効率よくスピーディーに行う事がポイントです。

また、買い替えを行う方で売りながら次に購入する物件を探したい方も売却時間が長い仲介が向いています。

 

 

ですが、確実に売りたい方に朗報!!

いいとこどりの買取保証を活用しましょう(^^)/

不動産の売却方法には買取保証という方法もあります。

買取保証とは一定期間を仲介でチェレンジし、最終的に売れなかった場合は買取を実行するという売却方法です。

※保証期間=仲介による販売期間のこと

買取保証は仲介と買取をミックスさせた売却方法であるため、両方のいいとこ取りをしたい方に向いています。

買取保証は、仲介の部分で売れれば高く売却することが可能です。
最終的に買取になると価格は安くなりますが、確実に売却活動を終了させることができます。

ある程度時間がある中で、できれば高く売りたいけれど確実に売却を終わらせられます。

買取保証は、中規模以上の不動産会社だとサービス提供しているケースがありますので、査定を依頼する際に買取保証をやっているかどうか、確認してみてくださいね。

家の売却は買取だけではありません。
ご自分の目的や希望に合わせて、「買取」や「仲介」、「買取保証」を上手に選択するようにしてみてください。

 

終わり

いかがでしょうか?

住み替え、相続など、売却を考える状況は人それぞれです。

住み替え費用や、住宅ローンの残高、実家を処分するタイミングなど、スムーズに家を売却する方法を押さえておきましょう。


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