マイホーム購入を考えている方に読んでほしい内容を詰め込みました。
物件の種類、資産計画などによって諸経費などかわってきますので是非こと記事を読んで参考にしてみてください。
1.マイホームの選択肢
マンションか一戸建てか、新築か中古かは迷いどころですよね。
そこで特徴を比較しながらご紹介していきます。
マンションと一戸建て
【マンション】
✓駅から徒歩圏内に建てられている事が多い
✓建物が鉄筋コンクリート造のような構造で耐震性や防火性能が高い
✓土地の権利をマンションの所有者で共有するため、同じ土地なら比較的安く購入できる
一般的な分譲マンションであればゴミ出し24時間ＯＫ、宅配ボックスなどの共用施設があります。
マンションによってはゲストルームやキッズルーム、トレーニングジムなどといった特別な共用施設を活用できます。
戸建てにはない共用施設があるのもマンションのメリットですね(^^)
また建物の構造上、気密性が高い・オートロック・防犯カメラなどのセキュリティ設備が充実しているので将来お子様がいても安心です。
【一戸建て】
✓土地の権利を自分や家族だけにできる
✓建物の増改築やリフォームを自由にできる
✓建物の立替も自分の判断でできる
✓自由にペットの飼育ができる
✓足音や生活音でのご近所トラブルが起こりにくい
敷地内に庭や中駐輪スペースが確保されている一戸建てなら自由に庭造りする事ができ、駐車場代がかからず玄関を出てすぐに車の乗りができる点もメリットといえます。
他にも管理費や修繕積立金といった費用を月々支払う必要がないのもメリットです。
新築と中古
✓未使用で綺麗な内装
✓設備が新しい
✓耐震性・高断熱性。省エネなど最新の住宅性能
✓税金での優遇措置が受けれられる
新築は、誰も使ったことがないきれいな内装で設備も新しく、耐震性や高断熱性、省エネ性など最新の住宅性能を持つ物件が多いのが嬉しい点です。
また、購入時の登録免許税や購入後の固定資産税といった税金で優遇措置を受けることができるのも新築のメリットといえます。
ただし、立地や建物の構造、面積などが同水準の家で比較すると、中古に比べて価格が高くなります。
新築マンションや新築一戸建ての建売住宅は、希望するエリアに新築の売り物件が出るとは限らないので、希望する立地に購入できる可能性が限定的になります。
【中古】
✓価格が安くなる傾向がある
✓住みたいエリアを絞れる
✓予算内で見つけやすい
✓実際の建物を見てから購入できる
中古は新築に比べて、立地や建物の構造、面積などが同水準の家なら価格は安くなる傾向があり、住みたいエリアを絞って探しても予算的には比較的見つけやすい傾向があります。
また、未完成の新築マンションや新築の建売一戸建てを購入するのと比べると、実際の建物を確認してから購入できるので、納得して購入しやすいというメリットもあります。
ただし、新築に比べると設備は古くなってしまい、築年数が古い住宅の場合は住宅性能が低い物件である可能性があります。
ですが、リフォームやリノベーションを施すことで、見た目がきれいになるだけでなく、最新の設備を導入することもでき、自分好みの生活空間を作り出すことは可能です。
こう見ると、どっちがいいのか迷いますよね。
マイホームはこれから先数年・数十年にわたって生活の拠点となる場所なので、住み心地はとても重要な判断基準の1つです。
心地のよい暮らしをするには家の中の環境だけでなく、家の周囲の環境や交通機関を利用する際の利便性なども考慮して考える必要があります。
住み心地での比較
お金で比較
※物件価格に関してはエリアによって異なります。
首都圏の平均でみたらマンションのが高く感じますが、エリアによってはもう少し安い価格帯で購入できる地域もあります。
希望するエリアのマンションと一戸建の相場を調べてみましょう。
資産価格で比較
資産価値の高さには「長く使える」ことと「売却したいときに買い手が付きやすい」事が重要なポイント！
堅牢な構造で建てられているマンションのほうが丈夫で長く建物が使用できるため、建物の資産価値はマンションのほうが高い傾向があります。
新築当初の建築費は木造よりも鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の方が坪単価は高いため、同じ面積であればマンションのほうが自然と資産価値が高くなります。
ただし、一戸建ては将来建て替えがしやすいことから、次世代も使える資産として一戸建てのほうが有利という見方もあります。一方、「売却したときに買い手が付きやすい」という点については、好立地に物件が多いマンションのほうが有利です。
自分にとっての優先順位が決め手になります。
マンション、一戸建てともに一長一短がありましたね。
新たな住まいの購入を本格的に検討していて迷っていいるよいう人は自分にとっての優先条件を決めて検討してみて下さい。
落ち着いて暮らしたいから住み心地を優先するのか、安心して暮らしたいからセキュリティを求めるのか、もしくは将来を見越して売りやすさを優先して考えるのもいいと思います。
どうしても決められない場合はプロの不動産会社に相談くださいませ。
ご要望・予算・購入まで疑問に思う事なども含めお悩みをサポートさせて頂きます。
２.マイホーム購入にかかる費用
頭金
頭金とは購入物件代金のうち住宅ローン以外にも支払う自己資金の部分の事です。
自己資金に余裕がある場合には頭金をどのくらいの金額で用意するのか自分で決める事が出来ます。
頭金を多く用意できればその分、住宅ローンの借入額を抑える事ができ毎月の返済額を抑えられます。
一般的に、頭金は購入する物件価格の20％を用意しておくのが理想といわれます。
たとえば、購入する物件の価格が4000万円であれば、頭金が800万円なら理想的といえるでしょう。
もちろん、物件価格の20％以上の頭金を用意することもできますし、逆に頭金をなしにして、物件価格と同額の住宅ローンを利用することもできます。住宅ローンを利用する際は、毎月の返済額が無理のない範囲となる借入金額で収まるよう、可能な範囲で頭金を用意するとよいでしょう。
諸費用
物件の購入以外にかかる費用のことを忘れてはいけません。
住宅を購入する際には、頭金以外に諸費用を用意しておく必要があります。
手付け金の他に中古住宅などであれば不動産会社への仲介手数料新築・中古を問わず登録免許税・司法書士手数料といった登記費用、契約用の印紙代、固定資産税などの清算金、火災保険料などが発生。
これらを合わせて諸費用といいます。
※手付け金は物件を購入する際には必ず必要なもので、ローンの利用が出来ません。
諸経費の目安は新築マンションやいい戸建ての場合は物価格の４～6％程度、中古住宅の場合は他に仲介手数料がプラスされるので物価核の7～9％程度とみておくといいかもしれません。
基本的に「自己資金」で「頭金」と「諸経費」は賄い、足りない額を住宅ローンに頼ります。
自己資金が多ければ多いほど住宅ローンの借入額を小さくする事ができ、返済負担も軽くできるのですが、住宅購入のために資金をためるのは難しいという人も多いはず。
手元にある貯蓄のすべてを住宅購入の自己資金に充ててしまうと万が一の時の対応が出来ません。
したがって緊急時の予備資金として少なくとも三ヶ月分くらいの生活資金は手元に残しておいた方がいいでしょう。
住宅の購入資金は、住宅ローンの返済額、将来の生活費、子供の教育費、夫婦の老後の生活資金などのバランスに配慮しながら決定することが大切です。
※住宅ローンの頭金はできるだけ多いとその後の返済負担が軽くできます。
3.マイホーム購入後にかかる費用
【住宅ローンの返済】
マンション購入後にかかる代表的な出費の１つ、住宅ローンの返済です。
金利や返済期間によって返済額は変化しますが、おおよそ8万～14万程度が一般的な返済額の幅といえます。
加えて光熱費や食費などが月々の家計の出費に組み込まれていきます。
管理費と修繕積立金
マンション購入後は毎月かかる出費のうち代表的な管理費と修繕積立金です。
個人が所有する各住居（専有部分）と住居者全員で所有する共有部に分けられています。
管理費は共有部の清掃やエレベーターなどの設備管理、管理会社の報酬に充てられるもので、一般的に専有部分に応じて決められますが相場は月1万～2万円台といわれております。
また併せてかかるのが修繕積立金。
建物の老化を防ぐために点検や修繕を行うのに積み立てるお金の事です。
新築マンションの相場は月7000円前後が目安ですが、年数が経つにつれて月1万円以上ななどと上昇するところも多いので要注意です。
物件ごとに「長期修繕計画」を定め、それに基づいて決められているため「長期修繕計画」を確認して厳密な価格知っておきましょう。
固定資産税・都市計画税
所有している土地と建物に対して毎年かかる税金に「固定資産税」、自分が住んでいる市町村区の都市計画事業や土地区画整理事業に充てられる「都市計画税」というものがあります。
毎年4月頃にこの二つの納税通知書が送られてきます。
原則、4月・7月・12月・2月の全4回で支払います。
固定資産税・都市計画税の税額は土地と建物に対してそれぞれ「固定資産税評価額」を決め、その額に対して「一定の税率」をかけて算出されます。
自分の住む市町村区の役場に問い合わせ、固定資産税台帳を確認する事で知る事が出来るのでチェックしてみてください。
不動産税
固定資産税・都市計画税とは違い、不動産を取得したことで、一度だけかかる税金の事を不動産取得税と呼びます。
不動産取得税は、固定資産税評価額×税率によって導きだすことができます。平成33年3月31日までに不動産を取得していた住宅の税率は、土地と建物、それぞれ3％と定められています。平成33年4月以降に不動産を取得した場合は、税率が4%になります。
また一戸建てを購入する場合は、毎月の管理費や修繕積立金は不要ですが、自分で建物の維持・管理をするため、不具合が起こった場合はその都度費用が発生することになるので、自分で蓄えておく必要があります。
こうした購入後にかかる税金や費用を考慮に入れて、マイホームの資金計画を立てることをおすすめします。
4.マイホーム購入の流れ
①予算を決める
マイホーム購入に使う事ができる自己資金（頭金と諸費用の合計）を無理ない範囲で決ましょう。
そのうえで無理ない範囲で返済できる住宅ローンの金額の目安を算出します。
自己資金額と住宅ローンの借入額の合計を購入する物件の予算としておくことをおすすめします。
住宅ローンがいくら借りれるかについては金融機関に事前に相談しておくと
現実性の高い予算を組むことが出来ます。
➁希望物件を探す
予算が決まったら物件探しを始めましょう。
最初に希望するエリアや立地、家族に合わせた間取り、欲しい設備など希望条件を決めて、
優先順位をつけておきましょう。
希希望する条件を明確にしてから物件を探すと理想の物件に出会いやすくなります。
マイホームの購入に関してはこの先10年、20年住んでも後悔ないようによく考えてから
物件を決める事がとても大切です。
特に周辺環境は変える事ができないので立地についてはよく検討しましょう。
【物件を探す主な方法】
●ネット上の物件検索サイトを利用
いつでも好きな時間に利用ができるメリットがある為利用する方も多いのではないでしょうか。
スマホ一個で通勤時間や空き時間で情報収集が可能です。
また絞込検索を利用すれば希望条件の物件がすぐに出てきます。
●折込チラシや新聞広告を確認
よくご自分のポストにも物件の広告チラシが入っているのではないでしょうか。
普段だったら見ずに捨てる事が多いと思いますが、
今住んでいる地域の近くのマンションについての情報を得られる事が多いのと横に並べて
比較・検討しやすくなるので便利です。
●マンションの販売スタッフからの情報提供
物件に関する細かな情報や販売に関する最新情報は、販売スタッフに問合せをする事がおすすめです。
折込チラシやＷＥＢサイトには掲載されていない情報も得る事が出来ます。
➂購入物件を決める
ネットやチラシなどで気になった物件があれば問合せをして新築物件はモデルルーム、
中古物件は建物の内覧を依頼しましょう。
気になる部分は不動産会社の担当者や所有者に質問をして説明を受けましょう。
また、いくつか気になる物件同士を比較してみるのも判断材料になるのでおすすめです。
【チェックポイント】
物件を選ぶときには、必ず現地を見に行くようにしましょう。
マンションの場合、モデルルームに実際の大きさの部屋に家具が配置されていてそこでの生活を具体的にイメージする事が出来ます。
また多くの場合、モデルルームは物件の近くにあるので最寄り駅から物件までの距離や、買い物の利便性なども同時に確認する事が出来ます。
一戸建ての場合、リノベーションも視野に入れているのであれば専門家同行のもと内覧しましょう。リノベーション可能かどうか、見積もりも素早く対応してもらえます。そうすることでローンなどの資金計画が早くできるため、人気の物件では早い者勝ちな不動産購入において強い味方です。
➃購入申し込みをする
購入の意思が固まったら、中古物件の場合は仲介する不動産会社を通して購入の申し込みを、
新築マンションの場合は申込受付がある時はその期間内に、
申込受付がない時はその希望するときに書面で正式に申込をします。
※申込と同時か、その前後に金融機関へ住宅ローンの事前審査をお願いする事が多くなっています。
➄売買契約を交わす
中古物件の場合は売主と買主の双方が条件に納得できれば売買契約となります。
新築一戸建ては建売住宅の場合は中古物件同様、双方の納得で売買契約となります。
特に新築マンションの場合、大規模だと契約会など決まった期日に売買契約を行うケースもあります。
売買契約をする際、「重要事項説明書」や「売買契約書」の内容をきちんと読み、
理解してから契約するようにしましょう。
新築中古を問わず、売買契約時には手付け金として売主へ
物件価格の5％～10％程度の金額を支払う事が一般的なので現金で手付け金の準備をしておきましょう。
➅住宅ローンの審査結果を待つ
売買契約を交わした後、住宅ローンの正式な申込を行います。
事前審査を通っている場合でも本審査で承認が出ないと融資は利用できません。
本審査では売買契約書や重要事項説明書、手付け金の領収書などの写しが必要なので
売買契約後に本審査となります。
本審査で無事に承認が得たら金融機関とローン契約を正式に結びます。
⑦決裁と引き渡し
決済…物件の売買代金の残金の支払いやそのほかの費用の支払い、中古物件では税金などの清算金の授受を行います。
引き渡し…物件の鍵の授受、所有権の移転をもって行われます。※通常、金銭の授受と権利の移転や設定は同日に行います。
ローン契約後、中古物件であれば売主と買主で日程を合わせて物件の決済と引き渡しを行います。
新築マンションであれば規模の大きいものだと指定された日程で引き渡し会のような形式で行われる事もあります。
一般的には決済・引き渡しは司法書士が立ち合います。
住宅ローンを利用する場合は、決済日当日に必要な書類の確認が行われた後、融資が実行（指定口座へローンの資金が振り込まれる）され、売主が残代金の入金を確認するとようやく物件の引渡しとなります。
引渡し時には所有権の移転登記を行い、同時に住宅ローンの担保として抵当権が設定されます。
この所有権移転登記が完了してから正式に自分名義のマイホームとなります。
【無理のない資金計画で後悔のないマイホーム購入を】
マイホームの購入は人生最大の大きなお買い物になる事でしょう。
条件整理から情報収集、土地選び、予算組までしっかりと計画する事が大切です。
将来子どもが出来たことを想定したり、子供が独立した場合を考えるなど先を見据えることで必要な建物の広さや教育費など将来の生活費まで考慮することが出来るでしょう。
ほかにも仕事で転勤・親の介護などこうなる可能性があるかもしれない、を踏まえたライフプランを想定すれば物件に対する希望条件も変わってくると思います。
そこから適切な住宅ローンの返済額を想定する事で自分に合った住宅ローンの借入額を設定する事ができるようになります。
すでにご家庭をお持ちの方ならご家族に相談する事も大切です。
ご自分1人で全部決まるのではなく、ご家族の意見も組み入れて素敵なライフプランを計画しましょう。
住宅購入ではできれば自己資金は余裕をもって準備しておくと安心です。
ですが今は住宅ローンが借りやすい事もあり、自己資金が少なくても購入しやすくないます。
自己資金が少ない方は何よりも住宅ローンの返済額を生活に支障が出ない、ゆとりのある額になるよう抑える事が大切です。
また中古物件の場合は仲介してもらう不動産会社選びも、マイホーム購入を成功させるポイントになります。
マンション・一戸建て・エリアなど得意不得意があるのでご自身の希望条件に対して得意としている不動産会社を選びましょう。
また物件の紹介のみならず税金や住宅ローンなども説明や考慮してくれる不動産会社、担当者がおすすめです。
